そもそも、不動産投資は安全なのか?中古、それも築年の古いものがいいというのは本当か?メリットの・ワラにはリスクもあるはずだが、それにはどんなものがあるのか?そうした疑問にまとめて答えてみたいと思います。
ぬ大幅に値下がりすることはない?まずひとつ目は、購入したあと値下がりするのではないかという疑問について。
たしかにそれはあります。
不動産投資はけっして元本保証ではありません。
景気や銀行ローンの状況、さらには突発的な地震などの天災によっても不動産の価格は変動します。
ただ、先ほどもお話したように、中古ワンルームは価格が手ごろなだけに、どんな時代でも買い手を見つけることが容易です。
また、融資額が小さく、金融機関があまり積極的にローンを貸さなかったので、パブルの頃もさほど値上がりしませんでした。
こうした性質はこれからも同じだと思われます。
とすれば、値下がりのリスクは不動産投資の中でも、もっとも低い部類ではないかと私は思っています。
もし部屋が空いてしまったら?次に、買ったときは入居者がいるとしても、その後、空いたらどうするのかという疑問です。
は、購入するときに立地をしっかり選ぶことで、ある程度は解決できると思います。
と、日本の人口は印年後に、現在より3000万人ほど減るといわれています。
大きなトレンドとしては、人口は都市に集中するでしょう。
そうしないと、仕事にしでも買い物にしても学校にしても、今までどおりの生活が維持できなくなっていくからです。
みんな地方にバラバラに住んでいると非効率的で、国を維持できなくなる。
そういったことから、不動産投資も、東京など大都市を中心に考えたほうがいいと思います。
もちろん、地方に住んでいる方は、自分の地元で考えればいいと思います。
地方のほうが購入金額はさらに安くなり、その一方で賃料は物件価格ほど下がりません。
相対的に地方のほうが利回りは高くなるはずです。
ただし、東京に住んでいる人が、安いし利回りが高いというだけで、札幌や福岡の中古ワンルームを買うのはあまりお勧めしません。
少なくとも、やはり何かあったときにすぐ自分で見に行って確認できるエリアがいいでしょう。
ワンルームは地震で壊れやすい?地震のリスクについてはどうでしょう。
こればかりは、いつどこで起こるかわかりません。
むしろ、日本ならどこも同じでしょう。
地震がない場所で考えるなら、海外ということになるかもしれませんし、あるいは株や債券といったものに分散して投資するのがいいと思います。
なお、中古ワンルームは地震で壊れやすいかどうかという質問を受けることがあり部分が壁の少ない吹き抜け(ピロティ)になっていないことなども関係しますので、たしかに、建築基準法上は、1981年の6月以降に建築確認をとっている建物から「新耐震基準」が適用され、阪神大震災でもそれ以前の旧基準の建物より被害が少なかったといわれます。
ただ、ワンルームマンションは構造上、建物を細かく区画して各住戸をつくっているので、旧耐震基準でも非常に壁の多い設計になっています。
そのため、もともと耐震性は高いと考えられます。
もちろん、壁が多いだけでなく、建物の形状がなるべくシンプルであることや、心配なら設計士に相談されるのもひとつの方法かと思います。
中古マンションでは建物や設備のメンテナンスや補修に費用がかかるのではないかという疑問があります。
たしかに、新築に比べると中古のほうが維持管理の費用は次第にアップしていくようです。
外壁や屋上の修繕、配管設備の取り替えで、かなり費用がかかるケースもあります。
一棟ものの場合は、それを全部自分でやらなければなりませんが、ワンルームを含め分議マンションでは共有部分は管理組合として対応しますし、専有部分もきちんと管理されていればそう大きな問題になったという事例は聞きません。
ただし、自主管理だと対応が遅れがちになるので注意したほうがいいでしょう。
自主管理というのは、管理会社などに頼まず、専門業者への発注なども管理組合が自分たちでやってしまう方式です。
意識の高い所有者が多いマンションならいいのですが、管理組合の役員のなり手さえなかなかいないマンションでは、むしろ管理のレベル低下を招く原因になったりもします。
実際の建物をいろいろ見ていただくとわかりますが、築山年くらいでも見るからに薄汚れた印象のマンションもあれば、築判年近く経っても小奇麗なマンションもあります。
ふだんからきちんと管理しているかどうかが大事であって、中古だから一律費用がかかるということではありません。
逆に言うと、そういう管理のしっかりした物件をムやミニキッチン、エアコン、ガス給湯器などがあります。
ワンルームは設備も小型です。
ファミリータイプのシステムキッチンならすぐ10万円、20万円ということになりますが、ワンルームのミニキッチンなら電熱ヒーターを流行のIHに換えても、工事費込みで、4万円ぐらいでできます。
そういう意味では、目の飛び出るような金額が出ていくということは、ワンルームに関してはあまりないでしょう。
一番高いのがユニットパスですが、それも伺万円もあれば交換できると思います。
設備で一番注意すべきなのは、配管からの水漏れです。
不動産会社は通常、売買契約の前に重要事項説明のための質問を管理会社にし、雨漏りや水漏れの経歴を調べます。
それ以上はわかりませんが、もし購入後、配管の水漏れが起こったとしても、多くは共用部分からだったりしますので、それなら管理組合や管理会社がしっかりしていれば直してくれるということになります。
中古ワンルームは価格が安いので、自己資金で十分購入できます。
いくつも買い増していくとなると、自己資金だけではけっこう時問、がかかるもの。
先を急ぎたい人であれば、やはりローンを組み合わせたほうが、スピードが上がります。
そのローンがどれくらい借りられるのか、という疑問についてお答えします。
所有する中古ワンルームが複数あり、立地が首都圏で他の抵当権がついていないのであれば、銀行も担保としてみてくれると思います。
たとえば500万円の中古ワンルームに、最低でも200〜300万円の根抵当権まして入居者がついていて、きちんとキャッシュフローが回っている物件であれば、国民金融公庫などの公的機関も担保としてみてくれて、次に購入する資金を貸してくれると思います。
万が一、欠陥マンションだったら?先ほどの疑問とも関連しますが、購入した物件、がもし欠陥マンションだったらどうするか、という心配もあるでしょう。
実は、建物の欠陥というのは、だいたい新築から4〜5年で出てくるといわれます。
とするなら、新築よりも中古のほうが、現状を見てしっかり選べるから安心だといえるはずです。
最後に、将来の建て替えリスクがあります。
これはワンルームに限らず、分譲マンションでも同じですが、いわゆる区分所有という権利形態からくるリスクです。
マンションも建物である以上、いずれは老朽化して建て替えが必要になります。
その際、一戸建ての建物や、投資用でも一棟ものであれば所有者は限られますから、意思決定は難しくありません。
をまとめるのが大変です。
実際、これまでマンションの建て替えに成功した事例は、日本全国で100くらいしかありません。
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